Acquistare una casa in Italia
L'acquisto di un immobile all'estero può essere complesso, ogni paese ha le proprie norme e le barriere linguistiche che possono creare innumerevoli problemi. Il nostro Team saprà consigliarvi in tutte le fasi e gestire il processo per voi.
Per acquistare una casa in Italia non sono previste restrizioni per non i residenti provenienti da tutti i paesi esteri. Viste le procedure necessarie è essenziale rivolgersi all’assistenza di un agente immobiliare iscritto alla Camera di Commercio. Egli, conoscendo il mercato immobiliare, consiglierà il giusto investimento e farà da guida negli adempimenti necessari all’acquisto.
1) Il primo passo verso l’acquisto di un immobile in Italia è la PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO che serve per bloccare la vendita dell’immobile ed è un accordo che identifica le due parti venditore ed acquirente, stabilisce il prezzo, la data del COMPROMESSO e la data del PUBBLICO ATTO. Alla firma della PROPOSTA viene versata dall’acquirente una cifra a deposito tramite assegno (che varia tra 5000, 00 euro a 10.000 Euro) che viene tenuto in deposito dall’Agente Immobiliare. All’accettazione della proposta da parte del proprietario dell’immobile tale assegno viene incassato dallo stesso e ciò costituisce un impegno reciproco ad acquistare e vendere. Tale somma costituisce già una caparra confirmatoria che successivamente viene detratta dalla cifra del 30% del prezzo di acquisto, che di consuetudine è richiesto alla firma del COMPROMESSO.
2) Il COMPROMESSO o CONTRATTO PRELIMINARE è un documento che specifica in maniera precisa oltre alle parti già individuate nella PROPOSTA, i dati catastali dell’immobile, i permessi urbanistici di costruzione e trasformazione richiesti, il prezzo e la forma di pagamento, lo stato dell’immobile e la libertà dello stesso da ipoteche e mutui fondiari, garantiti dal venditore. Alla firma del CONTRATTO PRELIMINARE solitamente viene versata un cifra pari a 30% del prezzo di acquisto.
La cifra versata al COMPROMESSO costituisce la “Caparra Confirmatoria” che impegna ulteriormente le due parti. Dopo tale versamento e firma il venditore che voglia retrocedere dalla vendita deve consegnare all’acquirente il doppio della Caparra. Viceversa l’acquirente che non volesse più acquistare perde la Caparra versata. Nei due casi, comunque, le parti possono rivolgersi al giudice e chiedere in ogni modo l’esecuzione del contratto.
Sia la PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO che il CONTRATTO PRELIMINARE devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate con il pagamento di una tassa pari allo 0,5 % delle cifre versate oltre una cifra fissa di 168,00 Euro, più tre bolli per un totale di circa 45,00 Euro, oltre spese amministrative di 120, 00 Euro.
3) Il COMPENSO DI MEDIAZIONE da pagare all’eventuale Agente Immobiliare per la parte Acquirente varia dal 2% al 3% sul prezzo di acquisto, (con un minimo di stabilito dall'agente), oltre IVA e contributi accessori. E’ da specificare che tale compenso è da considerarsi minimo e che diverse agenzie richiedono percentuali maggiori. Tale compenso viene pagato alla firma del COMPROMESSO.
4)L’ATTO PUBBLICO O NOTARILE è il contratto definitivo di vendita che viene stipulato da un Notaio che è un pubblico ufficiale dopo un periodo che di solito varia da uno a tre mesi dalla stipula del COMPROMESSO. In alcuni casi però il CONTRATTO PUBBLICO può anche essere stipulato immediatamente, saltando sia la PROPOSTA D’ACQUISTO che IL COMPROMESSO, ma, viste le procedure di legge in Italia è quasi sempre necessario prevedere qualche mese di tempo per la sistemazione delle varie pratiche legali e tecniche necessarie per la vendita.
L’acquirente ed il venditore devono essere presenti davanti al Notaio per la firma dell’ATTO PUBBLICO. Se l’acquirente o il venditore non sono presenti può essere redatta una procura a favore di una terza persona,(costo circa 250,00 Euro), che firmerà in loro nome. Inoltre se il Notaio verifica che l’acquirente non è in grado di capire abbastanza bene la lingua Italiana verrà ugualmente redatta una procura a favore di un soggetto parlante Italiano.
Le tasse di acquisto e l’onorario del Notaio devono essere pagate alla firma dell’ATTO PUBBLICO.
Se l’acquirente non può o non desidera essere presente l’Agente Immobiliare può redigere davanti ad un Notaio una Procura Speciale e spedirla all’acquirente che la firmerà davanti ad un pubblico ufficiale del suo paese. Questa verrà poi spedita all’Agente Immobiliare che potrà firmare il Compromesso, l’Atto Pubblico o entrambi in nome dell’acquirente.
5) Le TASSE DI ACQUISTO sono del 4% sul valore catastale dell’immobile (3% più tasse accessorie) se l’acquirente acquista la proprietà come prima casa in Italia e si impegna a prendervi la residenza.
Quando l’acquirente straniero, invece, possiede una casa in Italia dove ha già la residenza, oppure non vuole prendere la residenza nell’immobile da acquistare, le tasse sono del 10% sul valore catastale dell’immobile.
Se l’immobile è definito di Lusso le tasse aumentano al 20% oltre 504,00 Euro di tasse fisse.
Se il venditore è una società costruttrice le tasse di acquisto corrispondono all’IVA pari al 4% nel caso di prima casa o al 10% negli altri casi, percentuali calcolate sul prezzo dichiarato in atto.
Nel caso di immobile di lusso venduto da una società costruttrice l’IVA sale al 20% oltre 504,00 Euro di tasse fisse.
Sui terreni agricoli invece le tasse sono del 18% sul prezzo dichiarato in atto.
6) L’onorario del Notaio che stipula l’atto e che garantisce la legalità dell’acquisto viene pagato unicamente dall’acquirente e ammonta ad una percentuale del 1-2% del prezzo dichiarato in atto. Questo deve essere pagato contestualmente alla firma dell’ Atto Pubblico finale.
7) L’Assistenza tecnica all’atto eseguita da un Geometra o altro professionista Architetto etc. è la preparazione e la verifica di tutti i documenti necessari da consegnare al Notaio con una relazione specifica per la stipula dell’atto. Il suo costo ammonta allo 0,5% + IVA del prezzo dichiarato . Quando l’acquirente richiedesse un’ Indagine Strutturale dell’immobile il suo costo ammonta all'0,5% più IVA del prezzo di acquisto.
Note
Per l’acquisto di una casa in Italia è necessario avere il “codice fiscale” (tax code) che l’Agente immobiliare può richiedere per l’acquirente.
Se l’acquirente ha la necessità di ristrutturare o trasformare l’immobile acquistato, l’Agente Immobiliare può organizzare questa attività. Presenterà professionisti ed imprenditori che possano progettare, seguire, e realizzare i lavori. In Italia sono necessari diversi “permessi” per eseguire opere di ristrutturazione e i professionisti incaricati saranno in grado di eseguire tali procedure.